Avant de commencer : comprendre le périmètre des diagnostics
Lorsque vous vendez un immeuble entier ou un immeuble de rapport à Voinsles, chaque lot (appartement ou maison) doit disposer de son propre dossier de diagnostic technique (DDT). Les textes officiels distinguent clairement la vente d’une maison individuelle et celle d’un appartement, mais ils ne prévoient pas de régime unique pour un immeuble entier. Vous devez donc appliquer les obligations à chaque lot séparément.
Pour un appartement, le propriétaire vendeur doit remettre au moins un diagnostic de performance énergétique (DPE), un constat de risque d’exposition au plomb (Crep) si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949, un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un état de l’installation intérieure de l’électricité si celle-ci a plus de 15 ans, et un état de l’installation intérieure du gaz si elle a plus de 15 ans. Ces diagnostics sont regroupés dans le DDT, qui doit être joint à la promesse de vente ou à l’acte de vente. Source officielle
Pour les parties communes, les textes fournis ne précisent pas de liste de diagnostics spécifiques à l’immeuble dans son ensemble. Toutefois, si l’immeuble est en copropriété, la promesse de vente ou l’acte de vente doit indiquer la surface privative de chaque lot de copropriété (loi Carrez). Cela implique de mesurer chaque lot et de fournir cette information dans le DDT.
Source : service-public.gouv.fr
- Identifier le type de chaque lot
Listez tous les lots de l’immeuble (appartements, maisons individuelles). Pour chaque lot, notez sa date de construction, la date du permis de construire, l’âge des installations électriques et de gaz, et la surface de plancher (pour les maisons). - Vérifier les obligations par lot
Appliquez les obligations de la source officielle : DPE (obligatoire pour tout appartement, pour maison si surface ≥ 50 m²), Crep (si construction avant 1949), amiante (si permis avant 1997), électricité et gaz (si installation de plus de 15 ans), état des risques (si zone à risques). - Réaliser les diagnostics pour chaque lot
Faites appel à un diagnostiqueur certifié pour chaque diagnostic obligatoire. Pour les maisons avec étiquette E, F ou G, ajoutez un audit énergétique. Pour les lots en copropriété, faites mesurer la surface Carrez. - Constituer un DDT par lot
Regroupez tous les diagnostics de chaque lot dans un dossier de diagnostic technique (DDT) distinct. Chaque DDT doit être joint à la promesse de vente ou à l’acte de vente pour le lot concerné. - Vérifier les risques spécifiques à Voinsles
Consultez le site de la préfecture de Seine-et-Marne pour savoir si Voinsles est en zone à risques (naturels, miniers, termites, mérule). Si oui, l’acte de vente doit mentionner le risque de mérule et l’état des risques doit être inclus dans le DDT. - Remettre les DDT à l’acquéreur
Lors de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente, remettez tous les DDT à l’acquéreur. Pour un immeuble entier, vous pouvez les remettre ensemble, mais chaque lot doit avoir son propre dossier.
Pendant la procédure : réunir les diagnostics lot par lot
Pour chaque lot d’habitation, commencez par vérifier la date de construction. Si le bâtiment a été construit avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb (Crep) est obligatoire pour chaque logement. De même, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un état amiante est requis. Ces diagnostics sont individuels : un même immeuble peut avoir des lots avec des dates de construction différentes (par exemple, un lot rénové après 1997), ce qui modifie les obligations.
Pour chaque lot, vérifiez aussi l’âge des installations électriques et de gaz. Si elles ont plus de 15 ans, un état de l’installation intérieure de l’électricité et un état de l’installation intérieure du gaz sont nécessaires. Le DPE est exigé pour chaque lot, sans condition de surface pour un appartement. En revanche, pour une maison individuelle, le DPE n’est obligatoire que si la surface de plancher est supérieure ou égale à 50 m². Si l’étiquette énergétique est E, F ou G, un audit énergétique est également requis.
L’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon) est obligatoire si le logement est situé dans une zone ou périmètre à risques. Pour Voinsles, consultez le site de la préfecture de Seine-et-Marne pour vérifier les zones concernées. Le diagnostic bruit n’est exigé que si le logement est situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports, ce qui n’est pas le cas à Voinsles. Enfin, le carnet d’information du logement (CIL) est obligatoire si le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux a été déposé à partir du 1er janvier 2023.
Source : service-public.gouv.fr
Après la vente : rassembler le DDT et le remettre à l’acquéreur
Une fois tous les diagnostics réalisés lot par lot, vous devez les regrouper dans un dossier de diagnostic technique (DDT) pour chaque lot. Le DDT doit être joint à la promesse de vente ou à l’acte de vente. Si vous vendez l’immeuble entier en une seule transaction, chaque lot doit avoir son propre DDT, mais ils peuvent être remis ensemble à l’acquéreur. Les textes fournis ne précisent pas de délai de validité global pour le DDT ; chaque diagnostic a sa propre durée de validité (par exemple, le DPE est valable 10 ans).
Pour les parties communes, les textes fournis n’imposent pas de diagnostics spécifiques, mais la promesse de vente ou l’acte de vente doit indiquer s’il y a un risque de mérule (champignon) dans la construction. Ce risque concerne les zones géographiques identifiées par un arrêté préfectoral. Pour Voinsles, vous devez consulter le site de la préfecture de Seine-et-Marne ou la contacter pour savoir si un tel arrêté existe. Si oui, l’acte de vente doit le mentionner.
Enfin, si l’immeuble est en copropriété, la surface privative de chaque lot (loi Carrez) doit être indiquée dans l’acte. Cela nécessite un mesurage par un diagnostiqueur certifié. Les textes fournis ne précisent pas de sanction spécifique pour l’absence de ces diagnostics, mais l’acquéreur peut demander une réduction du prix ou des dommages et intérêts en cas de défaut d’information.
Source : service-public.gouv.fr
Exemple hypothétique : vente d’un immeuble de 3 lots à Voinsles
Prenons un exemple hypothétique : vous vendez un immeuble de rapport à Voinsles comprenant trois lots : un appartement au rez-de-chaussée (construit en 1950), un appartement au premier étage (construit en 1970) et une maison individuelle à l’arrière (construite en 2000, surface 80 m²). Pour l’appartement de 1950, vous devez fournir un Crep (car construit avant 1949 ? Non, 1950 est après 1949, donc pas de Crep obligatoire), un état amiante (permis avant 1997), un état électricité et gaz (si installations de plus de 15 ans), un DPE, un état des risques (si zone à risques) et un CIL (si permis après 2023). Pour l’appartement de 1970, les mêmes diagnostics s’appliquent, sauf le Crep (construction après 1949).
Pour la maison individuelle de 2000 (surface 80 m², donc supérieure à 50 m²), le DPE est obligatoire. Si son étiquette énergétique est E, F ou G, un audit énergétique est également requis. L’état amiante n’est pas obligatoire car le permis de construire a été délivré après le 1er juillet 1997. Les autres diagnostics (électricité, gaz, risques) s’appliquent selon l’âge des installations. Enfin, pour les parties communes (hall, escalier, toiture), les textes fournis ne précisent pas d’obligation de diagnostics, mais l’acte de vente doit indiquer le risque de mérule si la zone est concernée.
Chaque lot doit avoir son propre DDT, remis à l’acquéreur lors de la promesse de vente ou de l’acte de vente. Pour la maison individuelle, le DDT inclut aussi l’audit énergétique si nécessaire. Les textes fournis ne précisent pas si les parties communes doivent faire l’objet d’un DDT séparé.
Source : service-public.gouv.fr
Questions fréquentes sur les diagnostics d’immeuble à Voinsles
Les diagnostics sont-ils les mêmes pour un immeuble entier que pour un appartement ? Non, chaque lot doit respecter les obligations propres à son type (maison individuelle ou appartement). Pour un immeuble entier, vous devez donc multiplier les diagnostics lot par lot. Les textes fournis ne prévoient pas de régime unique pour un immeuble entier.
Faut-il un diagnostic pour les parties communes ? Les textes fournis ne l’exigent pas explicitement. Toutefois, l’acte de vente doit indiquer le risque de mérule si la zone est concernée, et la surface Carrez pour chaque lot de copropriété. Pour les parties communes, il n’y a pas de DDT spécifique selon les sources.
Que faire si un lot est une maison individuelle de moins de 50 m² ? Le DPE n’est pas obligatoire pour une maison individuelle de moins de 50 m² de surface de plancher. Les autres diagnostics (Crep, amiante, électricité, gaz, risques) s’appliquent selon les conditions habituelles. L’audit énergétique n’est requis que si le DPE est obligatoire et si l’étiquette est E, F ou G.
Pour toute question spécifique à Voinsles, contactez la préfecture de Seine-et-Marne pour vérifier les zones à risques (naturels, miniers, termites, mérule) et les obligations locales.
Source : service-public.gouv.fr
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